Slide background

 

Wyce­na nieru­chomoś­ci Inwen­taryza­c­ja architek­ton­iczno – budowlana Charak­terysty­ka ener­gety­cz­na budynku
Oper­at sza­cunkowy jest autorską opinią rzec­zoz­naw­cy majątkowego i stanowi doku­ment urzę­dowy sporząd­zony wyłącznie na piśmie. Wyce­na nieru­chomoś­ci to postępowanie, efek­tem którego jest oper­at sza­cunkowy określa­ją­cy wartość nieru­chomoś­ci.
 

Wycena nieru­chomoś­ci sporządzana jest dla następu­ją­cych celów:

  • ustal­e­nia ceny kup­na – sprzedaży,
  • zabez­pieczenia wierzytel­noś­ci banków (kredytów),
  • zniesienia współwłas­noś­ci,
  • podzi­ału majątku wspól­nego,
  • postępowań spad­kowych,
  • wyna­grodzenia za bezu­mowne korzys­tanie,
  • wyna­grodzenia za ustanowie­nie służeb­noś­ci przesyłu,
  • ustal­e­nie wielkoś­ci opłaty skar­bowej (podatek od spad­ków i darow­izn lub od czyn­noś­ci cywilno – prawnych),
  • postępowa­nia podatkowego (odwoła­nia od decyzji Urzę­du Skar­bowego),
  • ustal­e­nia ceny wywoław­czej sprzedaży,
  • aktu­al­iza­cji opłat z tytułu użytkowa­nia wieczys­tego,
  • ustal­e­nia amortyza­cji środ­ków trwałych,
  • wnoszenia wkładów niepi­eniężnych (apor­tu),
  • ustal­e­nia odszkodowa­nia za szkody (np. za służeb­ność przesyłu, za grunty zajęte pod dro­gi, z tytułu wywłaszczenia lub cza­sowego zaję­cia nieru­chomoś­ci, przeprowadzenia przez nieru­chomość urządzeń tech­nicznych itp.),
  • ustal­e­nia wysokoś­ci ubez­pieczenia,
  • ustal­e­nia i rozliczenia wartoś­ci ponie­sionych nakładów,
  • zal­iczenia mienia pozostaw­ionego za granicą na poczet naby­cia nieru­chomoś­ci itp.
  • nal­iczenia opłat i podatków (np. nal­icze­nie lub aktu­al­iza­c­ja opłat z tytułu użytkowa­nia wieczys­tego grun­tu, opłat adi­a­cenc­kich, opłat planisty­cznych, podat­ki od spad­ków i darow­izn lub od czyn­noś­ci cywilno – prawnych itp.),
  • pry­watyza­cyjnych i uwłaszczeniowych.

W pro­ce­sie wyce­ny nieru­chomoś­ci niezbędne są następu­jące doku­men­ty:

  • dla nieru­chomoś­ci lokalowej:
    • aktu­al­ny odpis z księ­gi wieczys­tej lub numer księ­gi wieczys­tej,
    • akt notar­i­al­ny lub inny doku­ment określa­ją­cy pra­wo do nieru­chomoś­ci,
    • wyp­is z rejestru lokali,
    • wyp­is z rejestru grun­tów,
    • inne np. rzut lokalu, eksper­tyzy itp.
    •  
  • dla nieru­chomoś­ci grun­towej niez­abu­dowanej:
    • aktu­al­ny odpis z księ­gi wieczys­tej lub numer księ­gi wieczys­tej,
    • akt notar­i­al­ny lub inny doku­ment określa­ją­cy pra­wo do nieru­chomoś­ci,
    • wyp­is z rejestru grun­tów,
    • mapa ewiden­cyj­na lub zasad­nicza,
    • zaświad­cze­nie o przez­nacze­niu terenu w miejs­cowym planie zagospo­darowa­nia przestrzen­nego,
    • inne istotne doku­men­ty.
  • dla nieru­chomoś­ci grun­towej zabu­dowanej:
    • aktu­al­ny odpis z księ­gi wieczys­tej lub numer księ­gi wieczys­tej,
    • akt notar­i­al­ny lub inny doku­ment określa­ją­cy pra­wo do nieru­chomoś­ci,
    • wyp­is z rejestru grun­tów i budynków,
    • decyz­ja o poz­wole­niu na budowę,
    • mapa ewiden­cyj­na lub zasad­nicza,
    • zaświad­cze­nie o przez­nacze­niu terenu, w miejs­cowym planie zagospo­darowa­nia przestrzen­nego,
    • doku­men­tac­ja architek­ton­iczno – budowlana,
    • inne istotne doku­men­ty.

Kosz­ty wyce­ny

Koszt sporządzenia wyce­ny zależy od następu­ją­cych czyn­ników:

  • charak­teru, wielkoś­ci i rodza­ju częś­ci skład­owych nieru­chomoś­ci stanow­iącej przed­miot wyce­ny,
  • nakładu pra­cy rzec­zoz­naw­cy majątkowego niezbęd­nego do wyko­na­nia czyn­noś­ci, koniecznych dla właś­ci­wego przeprowadzenia pro­ce­su wyce­ny,
  • ter­minu i warunk­ów wyko­na­nia czyn­noś­ci sza­cunkowych,
  • kwal­i­fikacji zawodowych rzec­zoz­naw­cy majątkowego,
  • kosztów ponos­zonych przez rzec­zoz­naw­cę majątkowego w związku z wyko­nany­mi przez niego czyn­noś­ci­a­mi (dojazd, wyszukanie i przy­go­towanie doku­men­tów źródłowych, opłaty, podat­ki),
  • stop­nia rozpoz­na­nia przez wykon­aw­cę rynku lokalnego dla danej wyce­ny w momen­cie jej rozpoczy­na­nia.

Koszt usłu­gi usta­lany jest każ­do­ra­zowo indy­wid­u­al­nie dla każdego klien­ta w zależnoś­ci od powyższych czyn­ników.

Pod­stawy prawne:

  • Ustawa z dnia 21 sierp­nia 1997 r. o gospo­darce nieru­chomoś­ci­a­mi (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późniejszy­mi zmi­ana­mi)
  • Roz­porządze­nie Rady Min­istrów z dnia 21 wrześ­nia 2004 r. w spraw­ie wyce­ny nieru­chomoś­ci i sporządza­nia oper­atu szacunkowego,(Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późniejszy­mi zmi­ana­mi)
  • Roz­porządze­nie Min­is­tra Finan­sów z dnia 20 grud­nia 2013 r. w spraw­ie obow­iązkowego ubez­pieczenia odpowiedzial­noś­ci cywilnej przed­siębior­cy prowadzącego dzi­ałal­ność w zakre­sie czyn­noś­ci rzec­zoz­naw­st­wa majątkowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 1620)
  • Powszechne Kra­jowe Zasady Wyce­ny
  • Kodeks ety­ki zawodowej
Inwen­taryza­c­ja architek­ton­iczno – budowlana to opra­cow­anie tech­niczne zaw­ier­a­jące opis, doku­men­tację fotograficzną i rysun­ki przed­staw­ia­jące aktu­al­ny stan ist­niejącego budynku. Inwen­taryza­c­ja pow­sta­je na pod­staw­ie wiz­ji lokalnej i wyko­nanych pomi­arów, opra­cow­anie to jest wyłącznie odt­worze­niem stanu rzeczy­wis­tego.

Zakres i cel inwen­taryza­cji
Inwen­taryza­c­ja architek­ton­iczno – budowlana przed­staw­ia­ją­ca aktu­al­ny stan ist­niejącego budynku pozwala ustal­ić powierzch­nię użytkową lokalu lub budynku. Koniecz­na jest jako załącznik do wniosku o podzi­ał budynku na samodzielne lokale, do uzyska­nia zaświad­czenia o samodziel­noś­ci lokalu oraz do przeprowadzenia zmi­any sposobu użytkowa­nia nieru­chomoś­ci.
Na pod­staw­ie sporząd­zonej inwen­taryza­cji moż­na również dokon­ać legal­iza­cji samowoli budowlanej oraz planować prace remon­towe w zakre­sie ele­men­tów niekon­struk­cyjnych, aranżacji wnętrz i rozprowadzenia nowych insta­lacji.
Inwen­taryza­c­ja architek­ton­iczno – budowlana rozsz­er­zona o eksper­tyzę budowlaną może posłużyć jako pod­stawa do sporządzenia pro­jek­tu nad­bu­dowy, rozbu­dowy lub prze­bu­dowy ist­niejącego budynku. Na pod­staw­ie rozsz­er­zonej inwen­taryza­cji moż­na planować prace remon­towe ingeru­jące w ele­men­ty kon­struk­cyjne budynku.

Inwen­taryza­c­ja architek­ton­iczno – budowlana sporządzana jest zgod­nie z obow­iązu­ją­cy­mi ustawa­mi, roz­porządzeni­a­mi i odpowied­ni­mi nor­ma­mi:

  • Ustawa Pra­wo Budowlane
  • Ustawa o ochronie praw loka­torów, mieszkan­iowym zaso­bie gminy
  • Ustawa o podatkach i opłat­ach lokalnych
  • Roz­porządze­nie w spraw­ie szczegółowego zakre­su i formy pro­jek­tu budowlanego
  • Nor­ma PN-ISO 9836:1997
  • Nor­ma PN-70/B‑02365
Świadect­wo charak­terysty­ki ener­gety­cznej budynku (cer­ty­fikat ener­gety­czny) jest ele­mentem doku­men­tacji tech­nicznej nieru­chomoś­ci, który określa zapotrze­bowanie na energię niezbęd­ną do zaspoko­je­nia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego samodziel­nej częś­ci. Opra­cow­anie to pow­sta­je na pod­staw­ie pro­jek­tu, wiz­ji lokalnej oraz wiedzy na tem­at zas­tosowanych mate­ri­ałów budowlanych i rozwiązań tech­nicznych.

Świadect­wo charak­terysty­ki ener­gety­cznej sporządza się dla budynku lub lokalu mieszkalnego odd­awanego do użytkowa­nia. Również w pro­ce­sie sprzedaży budynku doty­chcza­sowy właś­ci­ciel jest zobow­iązany do przekaza­nia naby­w­cy aktu­al­nego świadect­wa. Pod­czas pro­jek­towa­nia nowego budynku wyma­gana jest charak­terysty­ka ener­gety­cz­na, która jest doku­mentem pokrewnym do świadect­wa charak­terysty­ki ener­gety­cznej i określa zapotrze­bowanie na energię zgod­nie ze stanem pro­jek­towym.

Sporządze­nie świadect­wa charak­terysty­ki ener­gety­cznej pozwala na wskazanie możli­wych do real­iza­cji robót budowlanych, których wyko­nanie może popraw­ić efek­ty­wność ener­gety­czną ist­niejącego budynku i zmniejszyć straty energii pojaw­ia­jące się pod­czas eksploat­acji.

Świadect­wo charak­terysty­ki ener­gety­cznej sporządzane jest zgod­nie z obow­iązu­ją­cy­mi ustawa­mi, roz­porządzeni­a­mi, dyrek­ty­wa­mi oraz odpowied­ni­mi nor­ma­mi:

  • Ustawa Pra­wo Budowlane
  • Ustawa o charak­terystyce ener­gety­cznej budynków
  • Roz­porządze­nie w spraw­ie metodologii wyz­nacza­nia charak­terysty­ki ener­gety­cznej budynku i lokalu mieszkalnego lub częś­ci budynku oraz świadectw ener­gety­cznych
  • Dyrek­ty­wa Par­la­men­tu Europe­jskiego w spraw­ie charak­terysty­ki ener­gety­cznej budynków
  • PN-EN 15217
  • PN-EN 15603
  • PN-EN ISO 13789
  • PN-EN ISO 13790:2009