Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego i stanowi dokument urzędowy sporządzony wyłącznie na piśmie. Wycena nieruchomości to postępowanie, efektem którego jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości.
Wycena nieruchomości sporządzana jest dla następujących celów:
- ustalenia ceny kupna – sprzedaży,
- zabezpieczenia wierzytelności banków (kredytów),
- zniesienia współwłasności,
- podziału majątku wspólnego,
- postępowań spadkowych,
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
- ustalenie wielkości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych),
- postępowania podatkowego (odwołania od decyzji Urzędu Skarbowego),
- ustalenia ceny wywoławczej sprzedaży,
- aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
- ustalenia amortyzacji środków trwałych,
- wnoszenia wkładów niepieniężnych (aportu),
- ustalenia odszkodowania za szkody (np. za służebność przesyłu, za grunty zajęte pod drogi, z tytułu wywłaszczenia lub czasowego zajęcia nieruchomości, przeprowadzenia przez nieruchomość urządzeń technicznych itp.),
- ustalenia wysokości ubezpieczenia,
- ustalenia i rozliczenia wartości poniesionych nakładów,
- zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości itp.
- naliczenia opłat i podatków (np. naliczenie lub aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłat adiacenckich, opłat planistycznych, podatki od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych itp.),
- prywatyzacyjnych i uwłaszczeniowych.
W procesie wyceny nieruchomości niezbędne są następujące dokumenty:
- dla nieruchomości lokalowej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru lokali,
- wypis z rejestru gruntów,
- inne np. rzut lokalu, ekspertyzy itp.
- dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów,
- mapa ewidencyjna lub zasadnicza,
- zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- inne istotne dokumenty.
- dla nieruchomości gruntowej zabudowanej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- decyzja o pozwoleniu na budowę,
- mapa ewidencyjna lub zasadnicza,
- zaświadczenie o przeznaczeniu terenu, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- dokumentacja architektoniczno – budowlana,
- inne istotne dokumenty.
Koszty wyceny
Koszt sporządzenia wyceny zależy od następujących czynników:
- charakteru, wielkości i rodzaju części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
- nakładu pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędnego do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny,
- terminu i warunków wykonania czynności szacunkowych,
- kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego,
- kosztów ponoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonanymi przez niego czynnościami (dojazd, wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych, opłaty, podatki),
- stopnia rozpoznania przez wykonawcę rynku lokalnego dla danej wyceny w momencie jej rozpoczynania.
Koszt usługi ustalany jest każdorazowo indywidualnie dla każdego klienta w zależności od powyższych czynników.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późniejszymi zmianami)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,(Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 1620)
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
- Kodeks etyki zawodowej
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana to opracowanie techniczne zawierające opis, dokumentację fotograficzną i rysunki przedstawiające aktualny stan istniejącego budynku. Inwentaryzacja powstaje na podstawie wizji lokalnej i wykonanych pomiarów, opracowanie to jest wyłącznie odtworzeniem stanu rzeczywistego.
Zakres i cel inwentaryzacji
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana przedstawiająca aktualny stan istniejącego budynku pozwala ustalić powierzchnię użytkową lokalu lub budynku. Konieczna jest jako załącznik do wniosku o podział budynku na samodzielne lokale, do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz do przeprowadzenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości.
Na podstawie sporządzonej inwentaryzacji można również dokonać legalizacji samowoli budowlanej oraz planować prace remontowe w zakresie elementów niekonstrukcyjnych, aranżacji wnętrz i rozprowadzenia nowych instalacji.
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana rozszerzona o ekspertyzę budowlaną może posłużyć jako podstawa do sporządzenia projektu nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy istniejącego budynku. Na podstawie rozszerzonej inwentaryzacji można planować prace remontowe ingerujące w elementy konstrukcyjne budynku.
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana sporządzana jest zgodnie z obowiązującymi ustawami, rozporządzeniami i odpowiednimi normami:
- Ustawa Prawo Budowlane
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
- Norma PN-ISO 9836:1997
- Norma PN-70/B‑02365
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (certyfikat energetyczny) jest elementem dokumentacji technicznej nieruchomości, który określa zapotrzebowanie na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego samodzielnej części. Opracowanie to powstaje na podstawie projektu, wizji lokalnej oraz wiedzy na temat zastosowanych materiałów budowlanych i rozwiązań technicznych.
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się dla budynku lub lokalu istniejącego. Dla nowych inwestycji opracowanie to należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. W procesie sprzedaży i wynajmu lokalu właściciel lub zarządca zobowiązany jest do przekazania nabywcy lub najemcy aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej dla przedmiotu umowy.
Podczas projektowania nowego budynku wymagana jest charakterystyka energetyczna, która jest dokumentem pokrewnym do świadectwa charakterystyki energetycznej i określa zapotrzebowanie na energię zgodnie ze stanem projektowym. Charakterystyka energetyczna jest częścią Projektu Technicznego.
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzane jest zgodnie z obowiązującymi ustawami, rozporządzeniami, dyrektywami oraz odpowiednimi normami:
- Ustawa Prawo Budowlane
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków
- Rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku oraz świadectw energetycznych
- Dyrektywa Parlamentu Europejskiego w sprawie charakterystyki energetycznej budynków
- PN-EN 15217
- PN-EN 15603
- PN-EN ISO 13789
- PN-EN ISO 13790:2009