[tabs style=“default” active=“1” vertical=“no”] [tab title=” Wycena nieruchomości” disabled=“no” class=“width:33%”] Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego i stanowi dokument urzędowy sporządzony wyłącznie na piśmie. Wycena nieruchomości to postępowanie, efektem którego jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości.
Wycena nieruchomości sporządzana jest dla następujących celów:
- ustalenia ceny kupna – sprzedaży,
- zabezpieczenia wierzytelności banków (kredytów),
- zniesienia współwłasności,
- podziału majątku wspólnego,
- postępowań spadkowych,
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
- wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu,
- ustalenie wielkości opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych),
- postępowania podatkowego (odwołania od decyzji Urzędu Skarbowego),
- ustalenia ceny wywoławczej sprzedaży,
- aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
- ustalenia amortyzacji środków trwałych,
- wnoszenia wkładów niepieniężnych (aportu),
- ustalenia odszkodowania za szkody (np. za służebność przesyłu, za grunty zajęte pod drogi, z tytułu wywłaszczenia lub czasowego zajęcia nieruchomości, przeprowadzenia przez nieruchomość urządzeń technicznych itp.),
- ustalenia wysokości ubezpieczenia,
- ustalenia i rozliczenia wartości poniesionych nakładów,
- zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabycia nieruchomości itp.
- naliczenia opłat i podatków (np. naliczenie lub aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłat adiacenckich, opłat planistycznych, podatki od spadków i darowizn lub od czynności cywilno – prawnych itp.),
- prywatyzacyjnych i uwłaszczeniowych.
W procesie wyceny nieruchomości niezbędne są następujące dokumenty:
- dla nieruchomości lokalowej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru lokali,
- wypis z rejestru gruntów,
- inne np. rzut lokalu, ekspertyzy itp.
- dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów,
- mapa ewidencyjna lub zasadnicza,
- zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- inne istotne dokumenty.
- dla nieruchomości gruntowej zabudowanej:
- aktualny odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- decyzja o pozwoleniu na budowę,
- mapa ewidencyjna lub zasadnicza,
- zaświadczenie o przeznaczeniu terenu, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
- dokumentacja architektoniczno – budowlana,
- inne istotne dokumenty.
Koszty wyceny
Koszt sporządzenia wyceny zależy od następujących czynników:
- charakteru, wielkości i rodzaju części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
- nakładu pracy rzeczoznawcy majątkowego niezbędnego do wykonania czynności, koniecznych dla właściwego przeprowadzenia procesu wyceny,
- terminu i warunków wykonania czynności szacunkowych,
- kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego,
- kosztów ponoszonych przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonanymi przez niego czynnościami (dojazd, wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych, opłaty, podatki),
- stopnia rozpoznania przez wykonawcę rynku lokalnego dla danej wyceny w momencie jej rozpoczynania.
Koszt usługi ustalany jest każdorazowo indywidualnie dla każdego klienta w zależności od powyższych czynników.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późniejszymi zmianami)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,(Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 1620)
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
- Kodeks etyki zawodowej
Zakres i cel inwentaryzacji
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana przedstawiająca aktualny stan istniejącego budynku pozwala ustalić powierzchnię użytkową lokalu lub budynku. Konieczna jest jako załącznik do wniosku o podział budynku na samodzielne lokale, do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz do przeprowadzenia zmiany sposobu użytkowania nieruchomości.
Na podstawie sporządzonej inwentaryzacji można również dokonać legalizacji samowoli budowlanej oraz planować prace remontowe w zakresie elementów niekonstrukcyjnych, aranżacji wnętrz i rozprowadzenia nowych instalacji.
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana rozszerzona o ekspertyzę budowlaną może posłużyć jako podstawa do sporządzenia projektu nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy istniejącego budynku. Na podstawie rozszerzonej inwentaryzacji można planować prace remontowe ingerujące w elementy konstrukcyjne budynku.
Inwentaryzacja architektoniczno – budowlana sporządzana jest zgodnie z obowiązującymi ustawami, rozporządzeniami i odpowiednimi normami:
- Ustawa Prawo Budowlane
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
- Norma PN-ISO 9836:1997
- Norma PN-70/B‑02365
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się dla budynku lub lokalu mieszkalnego oddawanego do użytkowania. Również w procesie sprzedaży budynku dotychczasowy właściciel jest zobowiązany do przekazania nabywcy aktualnego świadectwa. Podczas projektowania nowego budynku wymagana jest charakterystyka energetyczna, która jest dokumentem pokrewnym do świadectwa charakterystyki energetycznej i określa zapotrzebowanie na energię zgodnie ze stanem projektowym.
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej pozwala na wskazanie możliwych do realizacji robót budowlanych, których wykonanie może poprawić efektywność energetyczną istniejącego budynku i zmniejszyć straty energii pojawiające się podczas eksploatacji.
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzane jest zgodnie z obowiązującymi ustawami, rozporządzeniami, dyrektywami oraz odpowiednimi normami:
- Ustawa Prawo Budowlane
- Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków
- Rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku oraz świadectw energetycznych
- Dyrektywa Parlamentu Europejskiego w sprawie charakterystyki energetycznej budynków
- PN-EN 15217
- PN-EN 15603
- PN-EN ISO 13789
- PN-EN ISO 13790:2009